Tilamuutos on investointi, ei kustannus

Näin vajaakäytössä olevasta tilasta tulee tuottava tila

Pääkaupunkiseudulla on tällä hetkellä valtava määrä liiketiloja ja toimistoja, jotka seisovat tyhjillään tai ovat vajaakäytössä. Tilat vuokrataan alennuksella tai jätetään odottamaan “parempia aikoja”. Samaan aikaan markkinassa on yrityksiä, hyvinvointialan toimijoita, yksinyrittäjiä ja palveluntarjoajia, jotka etsivät juuri heille sopivia tiloja, mutta eivät löydä, koska nykyiset tilat eivät ole suunniteltu heidän käyttöönsä. Tätä epäsuhtaa voidaan korjata vain yhdellä tavalla: tilamuutoksilla. Kyse ei ole pintojen vaihtamisesta, vaan suuremmasta muutoksesta, jossa muokataan tila jälleen vastaamaan käyttäjien tarpeita. Usein kyse on käyttötarkoituksen muuttamisesta.

Mitä tämä tila voisi olla, ei mitä se on nyt?

Tilamuutos on prosessi, jossa tila irrotetaan nykyisestä identiteetistään ja sen toiminnallinen potentiaali avataan uudelleen. Se lähtee kysymyksestä: mitä tämä tila voisi olla, ei mitä se on nyt. Kun tarkastelemme kohdetta, emme katso ainoastaan seiniä, materiaaleja ja sähköpisteitä. Kysymme, millainen liiketoiminta voisi hyötyä tästä sijainnista, millä toimintamallilla tila tukisi käyttäjää, mitä lupa- tai viranomaisvaatimuksia muutokseen liittyy ja mikä on kustannus-tulos-suhde muutoksen toteuttamiselle. Eli tiivistettynä vajaakäytöstä arvonluontiin.

Konkreettisia ja mitattavia hyötyjä

Tilamuutoksella on konkreettisia ja mitattavia hyötyjä. Ensimmäinen on vuokrattavuus. Tilaan, joka aiemmin ei herättänyt kiinnostusta, saadaan selkeä kohderyhmä ja toiminnallinen idea. Toiseksi, tuottopotentiaali nousee. Pienikin muutos, esimerkiksi pohjaratkaisun jakaminen kahdelle vuokralaiselle, valaistuksen korjaaminen ja akustiikan parantaminen, voi nostaa vuokraa tai käyttöastetta merkittävästi. Kolmanneksi, riski pienenee. Ennen isoa investointia voidaan laatia konsepti ja laskelma, jonka avulla omistaja tai sijoittaja saa käsityksen tulevasta tilasta, sen kustannuksista ja potentiaalisesta tuotosta. Investointipäätökset perustuvat tällöin tietoon, eivät arvaukseen.

Tyypillinen tilanne tällaisesta on entinen vaatekauppa, joka seisoo tyhjänä kahdeksan kuukautta. Tila on sinänsä hyvä, mutta sen käyttötarkoitus ei enää palvele markkinaa. Konseptoinnissa tila jaetaan kahteen hiljaisen työn huoneeseen, sisäänkäynnille suunnitellaan viihtyisä odotusalue, valaistus korjataan sopivaksi terapeutille tai hyvinvointialan ammattilaiselle ja materiaalit valitaan kestävän käytön periaatteella. Budjetti pysyy maltillisena, mutta tila muuntuu konkreettisesti toiminnalliseksi. Hakijoita tulee useita ja vuokrataso nousee – kaikki ilman raskasta rakennusprojektia. Tilan identiteetti muuttuu, ja sen arvo syntyy käyttötarkoituksesta, ei pelkästään neliöistä.

Usein suurin vaikutus syntyy tilan logiikasta

On tärkeä ymmärtää, että tilamuutos ei aina tarkoita kallista remonttia. Usein suurin vaikutus syntyy tilan logiikasta: kulkureiteistä, rauhallisista työalueista, ergonomiasta, akustiikasta ja valon hallinnasta. Jos tilassa ei voi työskennellä, sitä ei myöskään voida vuokrata tai hyödyntää. Materiaalipäivitykset tulevat vasta sen jälkeen, kun tila toimii. Käyttäjä ei maksa pinnoista. Hän maksaa käytettävyydestä.

Tilamuutoksessa keskeistä on myös roolien ymmärtäminen. Suunnittelijan tehtävänä ei ole vain visuaalisen ilmeen toteuttaminen, vaan analytiikan, käyttäjäymmärryksen ja taloudellisen näkökulman yhdistelmä. Kiinteistönomistajalle tila on investointi; yrittäjälle se on toimintaympäristö; työntekijälle se on arjen kokemus. Ratkaisun on palveltava jokaista tasoa. Juuri siksi toiminnallinen konsepti on tärkeä: se kertoo, miten ihmiset käyttävät tilaa, miten he liikkuvat ja mitä he tarvitsevat, jotta tila tukee heidän työtään ja liiketoimintaansa.

Tilamuutos on parhaimmillaan arvonluontiprosessi

Tilamuutos on parhaimmillaan arvonluontiprosessi. Se luo kysyntää kohteelle, jolle sitä ei aiemmin ollut. Se tuo takaisin tiloja, jotka olivat unohtuneita. Se antaa mahdollisuuden käyttää olemassa olevaa rakennuskantaa fiksusti, reagoida muuttuviin markkinoihin ja vähentää tyhjien tilojen kustannusta. Siksi tilamuutos ei ole kuluerä, se on investointi, joka maksaa itsensä takaisin.

Me Tila Consultingissa lähestymme tilamuutoksia kokonaisvaltaisesti. Aloitamme analyysistä, etenemme konseptiin ja tarvittaessa johdamme myös toteutuksen. Teemme sen yhteistyössä omistajan, käyttäjän ja toteuttajien kanssa. 

Lopputuloksena syntyy tila, joka ei vain näytä hyvältä, vaan toimii ja tuottaa. Kun tila toimii, liiketoiminta tuottaa ja toimii.